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【东兴房地产】房地产行业2023 年中期策略：行业格局重塑趋势明显，发展模式变革势在必行（20230706）

行业：新房销售方面，经历了3 月和4 月的显著回暖后，5 月开始修复动能明显减弱。经济发展和人口流入更具优势的高能级区域，新房销售的韧性更强。土地成交方面，经历了一季度的回稳后开始陷入萎靡，高能级城市的土地市场成交明显强于低能级城市。到位资金方面，部分民营房企依然面临持续的流动性压力和较大的信用风险，金融机构的信贷投放依旧较为谨慎。

房企：销售方面，主流房企的销售结构更加向高能级城市倾斜，通过销售均价提升带动销售额的增长，并且央国企销售增速大幅领先于非央国企。拿地方面，主流房企拿地力度提升，拿地偏向于高能级区域，高均价央国企拿地力度更大。融资方面，央国企债券融资占比持续提升，股权融资重启下央国企占据先机。

展望：当前行业格局正在重塑，央国企在销售、拿地、融资、投资层面获得了全面领先，在未来将有望进一步兑现为市占率和盈利能力的领先。行业持续出清，格局重塑的背景下，当前有能力继续拿地扩张的房企迎来了难得的优质项目储备期。房地产市场高速增长阶段已经结束，行业金融属性弱化，回归实体经济本源，改善需求成为未来主导。“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式过于强调规模和周转，属于低质量的粗放式扩张，高质量转型成为必然。通过高质量的精细化运营提升开发业务盈利能力和提升经营服务业务的竞争力已经是大势所趋。

投资策略：主线一：重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企。

高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产等龙头央国企将有望受益。主线二：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的优质房企。开发业务稳健，同时在不动产运营和服务领域具有一定先发优势和布局优势的龙湖集团、万科A 等龙头房企，有望在行业发展转型过程中抢占先机。